不動産投資

不動産投資は「難しそう」「多額の資金がないと始められない」「お金持ちがする資産運用」「リターンも高いけど、リスクも高そう」などと思っている人が多いのではないでしょうか。

それでは、まずは「不動産投資」の基本を知ることから始めてみましょう。

不動産投資とはマンションやアパートを購入し、他人に賃貸することで家賃収入を得ること、つまり運用収益（インカムゲイン）と思われていますが、厳密に言えば、物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を追求する売却利益（キャピタルゲイン）行為です。

この場合、投下した自己資金に対して最終的に手元に戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に換算したものを投資利回りと呼んでいます。

上記のような売却を前提にしなければ、毎年のキャッシュフローに期待します。
この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の比率、つまり利回りに着目し利益を確保する事になります。

不動産投資はある程度の利回りを確保できますが、元本の保証はありません。
また、株式投資やFX（外国為替取引）と違い、資金が短期間で何倍にもなる投資方法でもありません。以上を踏まえた上で自分に合った不動産投資の方法を見つけなければいけません。

・不動産の投資方法２通り

○新築・中古のマンションやアパート、ファミリーマンション、オフィスビル、駐車場、1棟買いなどを購入するのが、不動産の直接投資となります。価格帯は300万円〜5,000万円以上と幅は非常に広くなっています。

○不動産投資信託（REIT、リート）は、不動産そのものに直接投資するのではなく、投資家から資金を集めて、不動産物件（オフィスビル、マンション、商業施設など）に投資します。不動産投資のプロである運用会社に資金を預けて、間接的に不動産に投資する方法です。直接取引とは違いREITは約20万円前後から投資できるなど、小口の資金で投資できます。

不動産投資のメリット（魅力）とは。

不動産投資のメリット魅力としてあげられるのは、公的年金をサポートする私的年金となる事、生命保険の代わりになる事、相続税対策として有効な事、節税効果がある事、インフレに強い事などがあげられます。

以下を参考にしましょう。

安定的な収入

• 本業とは別に安定的な収入が得られる不動産投資、収入減への対応策としても検討されています。
• 女性や高齢者の収入源へ導く場合。
• 目的として考えられる一番の理由は安定収入です。

私的年金の手段

• 私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、公的年金と貯蓄だけでは、長い老後生活の不安が高まります。投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金に加えて、安定した賃貸（家賃）収入を得ることができます。
• 定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入から必要経費を差し引いた分が収入となり、公的年金にプラスする私的年金となります。

生命保険の手段

• 投資用マンションをローンで購入すると、団体信用生命保険（団信）に加入することになります。
• 万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。残されたご家族には債務無しのマンションが残り、月々安定した家賃収入が入ります。

所得税・節税効果対策

• 不動産投資で得た収入には当然ですが税金がかかります。しかし申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められ、家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引き申告する事で、所得税・住民税の節税をすることができます。
• また、建物の減価償却費については実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナス計上です、建物が永遠に使用できるという前提で、その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える効果があります。

相続の対策

• 購入した投資用不動産は時価で評価されます（おおよそですが、建物部分は取得価格の50％、土地部分は時価の80％で評価）です。賃貸中は、さらに土地・建物ともに2〜3割減の評価額を受けますので、相続対策として有効です。
• その他に資産増によって、物納用地を潰すことなく相続対策というメリットにもなります。

インフレの対策

• インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下（目減り）し、投資物件の資産価値や賃料の上昇が想定されます。
• 物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、不動産投資はインフレ対策になるといえます。

実質利回りの計算の仕方

不動産購入時にチェックしておかならければならない、実質利回りの計算の仕方は、年間収入から年間支出を引いた金額を購入価格で割ったものです。

不動産投資をして運営には、さまざまな費用が必要になります。

例えば、固定資産税、火災保険料、建物管理費などetc....こういうものを収入から差し引いて計算することで、より正確な利益に関する数値を得ることができるのです。

実質利回りの目安としては、6〜8%あればよいとされています。

 

不動産投資デメリット・リスク

不動産投資は、魅力的なメリットも多いですが、その反面リスクについても把握しておきましょう。

また、不動産投資は、消極的になりすぎ神経質になるのは良くありませんが、具体的にどのようなリスクがあるのか確認し勉強はしておきましょう。

 

空室リスク

• 不動産投資の主な収入源は賃貸収入です。投資したアパート、マンションが常に満室で、入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。
• 立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など色々な差別化を検討できます。ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。
• 対策として、優良物件を確実に購入する事、リフォーム等で物件価値を高める事、入居者を確保するために家賃を下げる事、空室保証サービスの活用などいくつかの方法がありますが、専門家の意見を良く聞きながら物件選びをすると言う方法が最も早道でしょう。

建物の老朽化

• 経年変化による建物の老朽化は避けられません。
• 老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが高まります。常に物件を最良の状態に維持する 「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。

金利の上昇

• ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。
• 返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。ただし、低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。

資金流動化のリスク

• 将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
• 立地が良い所、もしくは利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。

不動産価格の下落リスク

• 投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えます。これを不動産価格の下落リスクといいます。
• 不動産価格の下落リスクを避けるには、値下がりリスクに強い優良物件の確保、リフォームなどの老朽化を回避する運営管理が必要になります。
• また、そのようなリスクを負わない為にも専門家にお任せする事はセオリーと言えるでしょう。

不動産を購入するときの諸費用

・仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料の体系としては、不動産購入価格に応じて支払います。

・印紙税

印紙税は、不動産を売買契約書に貼り付ける収入印紙代として支払う必要があります。通常１万〜数万円ですが、億を越える物件は数十万円単位となります。

・登録免許税・不動産取得税

登録免許税は不動産評価額に対して2％が購入時にかかります。一方で不動産取得税は購入から3ヶ月〜6ヶ月後に書類が送られてきます。不動産取得税は、不動産評価額に対して4％かかります。

以上、不動産購入時の所費用も頭に入れておく必要があります。