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住宅ローン不動産借り入れの際に必要
住宅ローン不動産借り入れの際に必要の手続き
住宅ローン手続き仕方 住宅ローン手続き仕方
  家を買おう!・・・そうは思っても、それにかかる費用をポンと全額揃えられるケースと言うのは滅多にありません。
住宅ローンを組むにしてもどんな種類がありどこに頼むのが良いのか、自分ではなかなか分かりませんよね?いかにカシコク、自分たちに適したものを選んだらよいか、ローンの種類や手続き方法などをしっかり把握しておきましょう。
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住宅ローンって? 住宅ローンの金利や支払いの種類
住宅ローンの手続き仕方
 
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住宅ローンって?
不動産借り入れの際に必要とは?

住宅ローンとは何でしょう?

 

と聞くと、「バカにしてるの?」と言われそうですが、住宅を買うときのローンである以外に、本当に正しく知っていますか?

 

住宅ローンは、土地や家づくり為の住宅を購入するためにお金を借りるのですから、借りたお金をそれ以外の目的に使うことはできません。

つまり、住宅ローンは、そのお金の使い道が、家づくりの住宅の新築・購入・増改築、土地の購入、住宅購入に伴う家具などのインテリア・外溝などのエクステリアなど、住宅や土地購入にかかわる費用だけに限られます。

 

ですから、住宅ローンで事業資金を作ったり、生活費に充てたり家づくり以外の使途にすることはできません。

住宅ローンには、公的融資と民間融資があります。

 

 

  1. 公的融資とは、住宅金融公庫・財形住宅融資・自治体などの融資です。
  2. 以前は年金融資もありましたが、平成17年で新規融資は廃止されました。

 

民間融資は、銀行や農協などさまざまな金融機関で行われている住宅ローンです。

 

住宅ローンは、一般に25〜30年近くかけて返済する、多額の「借金」です。ですから、当然利息がつきます。

 

住宅ローンの利息は、車やクレジットのローンに比べて金利は低めに設定されてはいますが、とにかく元金が多いことと、長期にわたる借り入れのため、その利息は半端ではありません。

 

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住宅ローンの金利や支払いの種類
不動産借り入れの際に必要の手続き仕方

住宅ローンの仕方

 

住宅ローンを組むときは、自分から指定しない限り「元利均等払い」に設定されています。

これは、支払っていない元金に対して指定の利息がつき、その残りを元金に当てる方法です。

 

  • 例えば、2000万円を3%の金利で借りたとしたら、第1回目の返済の時には
  • 利息だけで「2000万×3%/12ヶ月=5万円」になります。

 

返済額からこれだけの金利を差し引くと、元金がほとんど減っていないことがわかりますね。

元金が減ると、当然支払う利息の金額も少なくなります。けれども、毎月の返済額は変わりません。

だから、毎月の返済額の中の元金の占める割合が、少しずつ多くなっていくのです。

 

 

これに対して、「元金均等払い」という支払い方法もあります。

これは、元金を毎月均等に支払うように設定してあるため、払えば払うほど、毎月の支払額のうちの利息の部分が減っていきます。

最初は返済が大変ですが、元金の減りが早いため、トータルで考えたときに利息の支払いが少なくてすむというメリットがあります。

 

住宅ローン利息のつき方も、固定金利と変動金利、その両方を組み合わせたものがあります。

  • 固定金利とは、借り入れをしたときに決められた金利が、返済完了まで続くものです。
  • 金利が低いときに借り入れし、後に金利が上がったら、この借り方はオトクです。

 

 

ただし、その逆も考えましょう。

金利の高いときに固定金利にすると、景気が悪くなって金利が下がっても、ずっと高い金利のまま支払わなくてはなりません。

また、固定金利の住宅ローンは、変動金利のものよりは、あらかじめ金利が高めに設定されています

変動金利とは、半年〜1年の決められた期間ごとに金利が見直されるものです。

 

少し前に、量的緩和が解除されましたが、今も続いている金利政策もやがて終わりを告げるでしょう。

そうして金利が上がり始めると、住宅ローンの金利も上昇していきます。

 

金利が低くなると固定金利よりもオトクですが、金利が支払いの途中で上がると、返済額に反映されるため、予定していた返済額を上回る可能性があります。

 

両方を組み合わせたものは、「固定期間選択型」と言います。

 

  • 2年間
  • 5年間
  • 10年間

といった期間は固定金利を適用し、その後は変動金利になるというものです。

 

これは、返済が始まった数年間は金利が固定されていますが、変動金利になったときに金利が上がっていると、返済額のうちの金利が占める部分が急激に増える可能性があります。

 

場合によっては、利息ばかりになって、元金が払えないという場合も! 

 

その逆も考えられますが、今のような低金利時代には、上がる可能性のほうが高いでしょう。

 

 

融資金の限度枠は

諸々の計算方法が存在します。

例えば、借りる方の年収はもちろんですが、購入する家の価値や土地の価格と価値など合わさったものが融資額に影響します。

 

何故か?

貸す融資先も損をすることは避けたいのです。簡単に言えばリスクを減らしたいと考えます。

何の価値もない査定1万円の土地に500万円貸してと言われても価値が1万円では不安で仕方ありませんね。

 

その様な考えに基づき計算され融資額が決定するのです。

 

 

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住宅ローンはコストパフォーマンスで選ぶこと?

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保証料・保証手数料比較表

  新生銀行 メガバ ンクA行 メガバ ンクB行 ネットバ ンクC行 信託銀行D行
保証事務手数料 0円

31,500

31,500

0円

31,500

保証料 借入金額 -

1,000万円

の場合

1,000万円

の場合

-

1,000万円

の場合

保証料 0円

45,800円/5年〜

206,110円/35年

45,800円/5年〜

206,110円/35年

0円

45,796円/5年〜

206,110円/35年

(その年により変動しますので注意下さい。)

不動産借り入れの際に必要の手続き仕方
住宅ローンの金利と支払い仕方

住宅ローンの金利や支払の種類

 

 

住宅を購入して住宅ローンを組む場合

 

不動産業者と金融機関と提携していることが多いでしょう。

その場合は、申込用紙に記入して必要書類を用意すると、不動産業者が住宅ローンの手続きをしてくれることが多いです。

けれども、提携金融機関ではないところで住宅ローンを組む場合は、自分で手続きをする場合もあります。

 

また、ネットから住宅ローン申込むことができるものも多く登場してきました。

住宅ローンの手続きの流れは、住宅金融公庫と民間のローンの手続き流れと必要書類はまたその金融機関によっても若干の違いはありますが、だいたい以下のようなものです。

住宅金融公庫と民間ローンの手続きの流れと必要な書類

住宅ローンは、多額のお金を貸し出すわけですから、誰にでもいくらでも貸してくれるというわけではありません。

銀行も、かつての経験から不良債権を持ちたくないのです。

 

だから、その人の収入の状態や購入する物件の担保価値によって、借りられる金額やそもそも借りられるかどうか自体も決まってきます。これが、住宅ローンの審査です。

審査は、建物や土地の値打ち、借りる人の年収や勤続年数、財産などを考慮して、厳正に行われます。

 

この審査に通らないと住宅ローンが使えませんから、「住宅ローンの審査に通らない場合は、この契約は解除できる」という住宅ローン特約を契約書に盛り込んでおいてもらうのがいいでしょう。

 

また、公庫などの場合、実際に入居してからしか資金の支払いをしてもらえないため、場合によっては「つなぎ」の民間住宅ローンが必要になることも。

 

 

特に、新しく家を建てる場合、設計検査・中間検査・竣工現場検査を経て「適合証明書」をもらい、それから住宅ローンの契約となるので、注意が必要です。

 

もうひとつの注意点としては、諸費用の自己資金を用意しておくのを忘れないこと。

 

 

住宅ローンを借りるときの手続きには、諸費用が結構かかります。

その分は借り入れすることができないため、自己資金(現金)で用意しましょう。

 

費用は、その金融機関や借り入れ金額によって違いがありますが、通常、サラリーマンが一戸建てを購入するなら、全部で100万円もあれば足りるでしょう。

 

住宅を購入するときの住宅ローン諸費用の内訳は下記を参考にして下さい。

住宅ローン諸費用の内訳仕方

また、めんどうな手続きの問題の一つに、銀行の窓口での手続き

新築の分譲マンションなどの提携ローンも申し込みまでは不動産会社が代行してくれるケースが多いようですが、金銭消費貸借契約(ローン契約)だけは、本人が足を運んで行わなくてはならないため、有給休暇を取らなくてはならないなど、スケジュール調整が大変なこと。

 

諸費用ですが

※(通常の場合は自己資金が必要ですが、銀行によって諸費用分もローンに組み込んで貰える場合もあります。それは住宅ローン担当の配慮や相談で行われるケースが多く当たり前の事ではありません)

 

もし、その様な諸費用分も含めて貰いたいなど希望があるようでしたら担当者に素直に相談すると良いでしょう。

融資担当者も借りて貰う事に越したことはありませんので積極的に相談に乗ってくれるはずです。

 

更に、借換えを行おうと思っていても、銀行に出向く時間がなく、先延ばしになってしまっている人も少なくないはずでは? 

 

住宅ローンの金利は、今が勝負時のまさに生ものです。

借換えどきを逃してしまいかねません。

このような点で、ネットでの申し込みや手続きができる家づくり住宅ローンは、新規購入や借換えにおいても、仕事を休まずに、手続きができる、便利な新しい住宅ローンの借入れ方法の一つとなってきています。

 

ネットで申し込みができる住宅ローンは、主にネット専業銀行で取り扱っています。

ネット専業銀行は、店舗を持たず、貸借契約の際も、出向かずにすむものが多くなっています。

住宅ローン申し込みはネットから、そして、その後のやりとりは電話やメール、郵送での扱いになります。

 

ネット専業銀行は、預金金利が高め、住宅ローン金利が低めになっている点も大きな魅力です。

 

また、全国が対象となり(ただし、市街化区域に限るなどの制限はある)、多くの人が利用できる点も特徴です。

 

因みに住宅ローンの融資金は、2,3回に別けて口座に入金されますが、入金された瞬間に住宅購入資金(不動産会社)へ振り込まれます。

これはこの融資が他の物へ流用されるのを防ぐ目的もあります。

 

また、融資金の余りがでる場合も存在します。

これはここまで購入資金が必要だったが、この工事は不要になり行われずその分のお金が余ったなどです。

 

これも、出来ましたら融資の担当の方に素直に相談すると良いですね。

 

 

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住宅ローンの審査の基準は、その金融機関によって違います。ひとつの銀行がダメだったとしても、他の金融機関に行くと貸してもらえる場合もあります。キャンペーンを行っている場合は少し審査基準がゆるくなるので、根気強く問い合わせをしていると、貸してくれるところが見つかるかもしれませんよ。
ただし、金融機関が審査をするたびに、その金融機関から専門家に調査を依頼するため、申し込みをするたびに手数料がかかってくることを覚えておきましょう。
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