住宅ローン

住宅ローンとは何でしょう？と聞くと、「バカにしてるの？」と言われそうですが、
住宅を買うときのローンである以外に、本当に正しく知っていますか？

住宅ローンは、土地や住宅を購入するためにお金を借りるのですから、借りたお金をそれ以外の目的に使うことはできません。

住宅ローンは、そのお金の使い道が、住宅の新築・購入・増改築、土地の購入、住宅購入に伴う家具などのインテリア・外溝などのエクステリアなど、住宅や土地購入にかかわる費用だけに限られます。
ですから、住宅ローンで事業資金を作ったり、生活費に充てたりすることはできません。

住宅ローンには、公的融資と民間融資があります。

公的融資とは、住宅金融公庫・財形住宅融資・自治体などの融資です。
以前は年金融資もありましたが、平成１７年で新規融資は廃止されました。
民間融資は、銀行や農協などさまざまな金融機関で行われている住宅ローンです。

住宅ローンは、一般に２５〜３０年近くかけて返済する、多額の「借金」です。ですから、当然利息がつきます。

住宅ローンの利息は、車やクレジットのローンに比べて金利は低めに設定されてはいますが、とにかく元金が多いことと、長期にわたる借り入れのため、その利息は半端ではありません。

住宅ローンを組むときは、自分から指定しない限り「元利均等払い」に設定されています。
これは、支払っていない元金に対して指定の利息がつき、その残りを元金に当てる方法です。

例えば、２０００万円を３％の金利で借りたとしたら、第１回目の返済の時には、
利息だけで「２０００万×３％／１２ヶ月＝５万円」になります。
返済額からこれだけの金利を差し引くと、元金がほとんど減っていないことがわかりますね。

元金が減ると、当然支払う利息の金額も少なくなります。けれども、毎月の返済額は変わりません。
だから、毎月の返済額の中の元金の占める割合が、少しずつ多くなっていくのです。

これに対して、「元金均等払い」という支払い方法もあります。
これは、元金を毎月均等に支払うように設定してあるため、払えば払うほど、毎月の支払額のうちの利息の部分が減っていきます。

最初は返済が大変ですが、元金の減りが早いため、トータルで考えたときに利息の支払いが少なくてすむというメリットがあります。

利息のつき方も、固定金利と変動金利、その両方を組み合わせたものがあります。

固定金利とは、借り入れをしたときに決められた金利が、返済完了まで続くものです。
金利が低いときに借り入れし、後に金利が上がったら、この借り方はオトクです。

ただし、その逆も考えましょう。金利の高いときに固定金利にすると、景気が悪くなって金利が下がっても、ずっと高い金利のまま支払わなくてはなりません。

また、固定金利の住宅ローンは、変動金利のものよりは、あらかじめ金利が高めに設定されています。

変動金利とは、半年〜１年の決められた期間ごとに金利が見直されるものです。
昨年、量的緩和が解除されましたが、今も続いているゼロ金利政策もやがて終わりを告げるでしょう。
そうして金利が上がり始めると、住宅ローンの金利も上昇していきます。

金利が低くなると固定金利よりもオトクですが、金利が支払いの途中で上がると、返済額に反映されるため、予定していた返済額を上回る可能性があります。

両方を組み合わせたものは、「固定期間選択型」と言います。
２年間・５年間・１０年間といった期間は固定金利を適用し、その後は変動金利になるというものです。

これは、返済が始まった数年間は金利が固定されていますが、変動金利になったときに金利が上がっていると、返済額のうちの金利が占める部分が急激に増える可能性があります。
場合によっては、利息ばかりになって、元金が払えないという場合も！　

その逆も考えられますが、今のような低金利時代には、上がる可能性のほうが高いでしょう。

住宅を購入して住宅ローンを組む場合、不動産業者と金融機関と提携していることが多いでしょう。

その場合は、申込用紙に記入して必要書類を用意すると、不動産業者が住宅ローンの手続きをしてくれることが多いです。

けれども、提携金融機関ではないところで住宅ローンを組む場合は、自分で手続きをする場合もあります。

住宅ローンの手続きの流れは、住宅金融公庫と民間のローン、またその金融機関によっても若干の違いはありますが、だいたい以下のようなものです。

住宅ローンは、多額のお金を貸し出すわけですから、誰にでもいくらでも貸してくれるというわけではありません。

銀行も、かつての経験から不良債権を持ちたくないのです。
だから、その人の収入の状態や購入する物件の担保価値によって、借りられる金額やそもそも借りられるかどうか自体も決まってきます。これが、住宅ローンの審査です。

審査は、建物や土地の値打ち、借りる人の年収や勤続年数、財産などを考慮して、厳正に行われます。

この審査に通らないと住宅ローンが使えませんから、「住宅ローンの審査に通らない場合は、この契約は解除できる」という住宅ローン特約を契約書に盛り込んでおいてもらうのがいいでしょう。

また、公庫などの場合、実際に入居してからしか資金の支払いをしてもらえないため、場合によっては、「つなぎ」の民間住宅ローンが必要になることも。

特に、新しく家を建てる場合、設計検査・中間検査・竣工現場検査を経て「適合証明書」をもらい、それからローンの契約となるので、注意が必要です。

もうひとつの注意点としては、諸費用の自己資金を用意しておくのを忘れないこと。
住宅ローンを借りるときの手続きには、諸費用が結構かかります。
その分は借り入れすることができないため、自己資金（現金）で用意しましょう。

費用は、その金融機関や借り入れ金額によって違いがありますが、通常、サラリーマンが一戸建てを購入するなら、全部で１００万円もあれば足りるでしょう。