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共有名義持分の手続き
共有名義持分の手続き
共有名義持分手続き 共有名義持分手続き
 

共有名義の住宅ローン控除の持分はどうするか?家を購入した人の税金の負担率や住宅ローンの負担など見極めが必要になる共有名義の住宅ローン控除の手続きなどを、ここでしっかり勉強しておきましょう。

共有名義持分手続き 共有名義持分手続き
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共有名義とは共有名義持分理由 共有名義持分割合の損得
共有名義持分と共有名義持分額
 


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共有名義持分住宅にする理由
共有名義持分住宅ローン控除の税金

共有名義住宅ローンにする理由

 

 

共有名義、つまり夫婦で家を買おうと決め住宅の購入資金を出し合う話などした事はあるでしょうか?

まず、誰もが今ある共有の貯金や住宅ローンまたは親などにお金を借りるなどは考えますが、それ以上に踏み込んで考えた事は無いと思います。

  • でも、少し待って。
  1. 家を買うと言っても、家だけ買えば良いと言うものではありません。
  2. 家の購入には、土地がセットになります。

その土地と建物の購入代金はいくらになるのか?その購入代金を今ある貯金やローンで、夫婦で支払って行けば良いと考えるのが普通です。

ところが、夫婦だから同じと考えがちですが、土地と建物の購入比率をいくら負担したかによって、持分の割合が決まってしまうのです。

そして、この持分の割合に応じ、不動産の登記を行っていく事で購入後の税金などに変化をもたらすのです。

 

何故、持分比率の割合を決める

それは、下記に詳しく掲載していますが、住宅ローン控除にも深く関係してくるからです。

例えば、手続き続男さん、住宅購入資金3,600万円(頭金600万円、住宅ローン3,000万円)

  1. 自分一人の購入なら3,000万円の住宅ローンとそれに基づいての住宅ローン控除のみです。
  2. また、住宅ローン控除は住宅取得の軽減対策の一環で所得控除の一つになります。
  3. 所得控除とは何か?詳しくは知りたい方は所得控除←の詳細をご覧ください。

 

しかし、夫婦で購入の場合は、持分比率を考えます「夫の持分を3分の2とし、妻の持分を3分の1とすると」

頭金と住宅ローンをそれぞれ持分比率に応じて計算する。

  • 夫が負担割合「頭金400万円、住宅ローン2,000万円」
  • 妻の負担割合「頭金200万円、住宅ローン1,000万円」となります。

 

共有名義にする条件

  • 購入する住宅、建物+土地の名義を夫婦共有にする
  • 夫婦それぞれで住宅ローンを組むもしくは1つの住宅ローンで夫婦が連帯債務者になる
  • ※(どちらか一方が連帯保証人となる場合は適用されない)

 

 

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共有名義持分手続きページ

 



共有名義持分住宅ローン持分割合の損得
共有名義持分住宅ローン控除持分の税金

共有名義住宅ローン持分割合の損得

 

 

共有名義の不利

住宅ローンの持分割合で怖い事に

  • 夫婦の間もまちまちなので、そこは仕方がありませんが、持分割合に関しての話になると、妻にも言い分が出てきます。つまり、夫婦なのだから対等でしょ。
  • 一緒で無いのはずるい、なので割合も平等にしましょうと言う方が多くいます。

少し待って。

基本的に持分割合は(出資した割合)に応じて行うのが基本。

例えば、無理やり夫婦の割合を2分の1づつにしました!

結果として、妻に渡した「贈与」だとみなされてしまい贈与税が取られてしまいますので注意が必要です。

※夫が大黒柱で稼ぎがある前提なので、妻が稼ぎ頭の場合はこの逆もあり得ます。

 

共有名義住宅ローンの損

  • 共有名義の場合、不動産登記をする場合に、その手続き費用や住宅ローン諸費用がそれぞれに必要になりますので、費用負担率が上がります。

また、将来、妻が仕事を辞めて無収入になった場合、妻のローンの分も夫が支払っていった場合は、そのローン返済事体が妻への「贈与」だとされてしまいます。

ただ、贈与には年間の控除が110万円まであります。

よほど高額な購入金額や短期ローンで無い限り、妻の返済額が年間110万円を上回ると言う事は少ないと思います。

つまり

  • 妻の住宅ローン割合が110万円未満の場合は贈与税の問題は気にしなくて大丈夫だと言う事です。
    • また、夫が妻のローン返済を負担しているとしても、購入物件は夫の物ではありません。

あくまでも、妻の固有の財産ですよ。として扱われます。

※妻のローンが年間110万円以上の場合は、妻の退職金や貯金などで返済をすれば何の問題も生じません。また妻が退職した時点で登記の割合を変更することもできます。

 

 

共有名義の夫婦どちらかが死亡

夫婦のどちらかが何らかの形で亡くなってしまった場合は、団体信用生命保険に入っているから大丈夫だよと聞きますが、団体信用生命保険の事を知っていますか?

  • 当然ですが、亡くなった名義人の住宅ローンに団体信用生命保険の加入があれば、残りの住宅ローンは返済しなくてもよい。

しかしです。例えば妻が残され、その妻の住宅ローン分はどうなるのか?

実は、その残りの住宅ローンは妻が残りを終わるまで返済していかなければいけないのです。

この事実を知らずに団体信用生命保険に加入だからと、安心している方が非常に多いので注意が必要です。

世帯収入が減ったうえに住宅ローン返済と言うデメリットを負うのです。

 

 

共有名義住宅ローンの得

  • 共有名義住宅ローンを組むメリットとしては、住宅ローン控除が最大です。

単純に考え、夫婦どちらか一人の名義の場合は住宅ローン控除は一人分のみですが、共稼き夫婦の共有名義にすることにより住宅ローン控除が夫婦二人に適用されます。

例えば、一人で住宅ローン返済の、居住が平成24年の場合

  • 最高額で1年間30万円
  • 10年間で300万円
  • ↑税額控除を受けられます

計算式は(限度額3,000万円×控除率1%×最高10年=300万円)

また、平成25年1月1日から平成26年3月31日に取得の居住の場合には(限度額2,000万円の為、最高で10年200万円)となります。

 

共有名義の住宅ローンの場合は

  • 夫婦共有なら、最大で4,000万円までの住宅ローン控除の対象になります。

例えば

夫が3,000万円で妻が1,000万円の住宅ローンを組めば、夫30万円で妻10万円で、合わせて40万円の住宅ローン控除となりますので、減税効果のメリットは大きくお得になります。


また、更に所得税の部分で控除しきれない場合は、次の年の住民税から控除出来ます。

住民税からの控除額は、課税所得金額の5%まで、上限設定もあり上限額は97,500円です。

 

 

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共有名義持分住宅ローン控除額
共有名義持分住宅ローン控除持分の税金

共有名義住宅ローン控除額

 

 

 

共有名義と単体名義の住宅ローン控除額

例に沿って比較検討

(夫)手続き続男さんと(妻)手続き続子さん 扶養無し

所得が600万円の手続き続男さんと所得400万円の手続き続子さんの共稼き扶養なしで4000万円の住宅ローンを30年返済、固定金利1.55%組んだ場合ですが、本来は計算が複雑なので単純に計算しています。
※(計算式は複雑なので省きます)



共有名義(夫婦)での借入(単純に50%づつ借入れた)

  1. 夫の課税所得金額に大きく影響を受けますが、10年で、控除額が約180万円
  2. そして妻これも課税所得金額に影響し10年で、控除額が約170万円

つまり合計は→10年で(180万円+170万円)控除額が=約350万円となります。

 

単独名義での借り入れの場合

  1. 夫単独で住宅ローンの場合、4,000万円の借入で控除10年で約300万円

合計は→10年で、控除額が約300万円となります。



以上の観点から見ると、単身一人(300万円)より、複数二人(共有名義350万円)の方が控除額が大きく効果があるとなります。

  • また、借入の住宅ローンの金額や所得によってもその影響を受けますし、金利やローン残高、返済期間など様々な要因が出てきますので、ご注意ください。

 

例えば、上記は4,000万円と設定していますが、これが3,000万円になったらどうなるでしょう?

実は、3,000万円場合は単独であっても、共有名義であっても控除の額にさほどの差が無いのです。

つまり、収入や住宅ローンとの見極めが必要になると言う事です。

その部分に関して、住宅を購入する時に銀行や不動産などに的確に相談する事をお勧めしています。

 

住宅ローン控除を受ける為の初年度

住宅ローン控除を受ける為には、最初の年は必ず確定申告を行わなければいけませんよ。

また、次に年の2年目以降は年末調整で行えますので確定申告を提出する必要は無くなります。

 

 

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ココがPOINT
ココがPOINT

共有名義住宅ローン控除の優遇を受けるか受けないかで税金面の負担率に大きく影響をして来ます。所得や住宅ローンの金額から見合う条件かを再度しっかり検討し共有名義住宅ローン控除持分の手続きを行う様にしましょう。
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ココがPOINT
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